O empréstimo com garantia de imóvel para negativado, conhecido como home equity, é uma das modalidades com prazos mais longos e juros mais baixos para pessoas físicas. Ele usa uma casa, um apartamento ou outro imóvel como garantia. Por isso, a restrição no CPF costuma não ser, sozinha, um impedimento.
Mas o que está em jogo é grande: em caso de inadimplência, o imóvel pode ser tomado. Esta página explica como a modalidade funciona, quanto ela costuma custar e para quais objetivos ela faz sentido.
O que é o empréstimo com garantia de imóvel para negativado (home equity)
No home equity, o imóvel fica alienado fiduciariamente à instituição durante o contrato. Isso significa que:
- Você continua morando ou usando o imóvel normalmente;
- A alienação é registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis;
- O imóvel não pode ser vendido livremente até a quitação, salvo com a concordância da instituição;
- Quando o empréstimo é quitado, a alienação é cancelada na matrícula.
Por ter uma garantia de alto valor, a instituição consegue oferecer prazos longos e juros menores do que no crédito pessoal. A análise, porém, continua existindo: a instituição avalia o imóvel, a documentação e a sua renda. Não existe aprovação garantida.
Para quem é
A modalidade costuma ser indicada para quem:
- Tem um imóvel quitado ou quase quitado, regularizado e com matrícula em ordem;
- Precisa de um valor alto ou de um prazo longo para caber no orçamento;
- Tem renda comprovável e estável para pagar as parcelas por muitos anos;
- Tem um objetivo claro para o dinheiro.
Para que faz sentido
O uso que mais costuma fazer sentido é trocar dívidas caras por uma dívida mais barata: por exemplo, quitar rotativo do cartão, cheque especial ou empréstimos pessoais com juros altos e concentrar tudo em uma parcela menor. Outros usos, como reforma que valorize o próprio imóvel, também podem ser razoáveis.
Já usar o imóvel como garantia para cobrir gastos do dia a dia, sem mudar o que levou ao endividamento, tende a ser arriscado. A dívida antiga some, mas o problema que a gerou continua, agora com a casa em jogo.
Como funciona
- Simulação e pré-análise: a instituição verifica sua renda, seus documentos e as informações básicas do imóvel.
- Avaliação do imóvel: um profissional vistoria o imóvel e define o valor de referência.
- Análise jurídica: a instituição confere a matrícula, certidões e a situação do imóvel e dos proprietários.
- Assinatura e registro: o contrato é assinado e registrado no cartório de registro de imóveis.
- Liberação: depois do registro, o valor é depositado.
O processo costuma levar mais tempo do que outros empréstimos, justamente por causa da avaliação e do cartório.
Valor e prazo
O valor liberado é uma parte do valor de avaliação do imóvel, e não o valor total. A porcentagem e o prazo máximo variam conforme a instituição e o tipo de imóvel (residencial ou comercial).
Custos envolvidos
Além dos juros, considere:
- Tarifa de avaliação do imóvel;
- Custos de cartório para registro da alienação na matrícula e, depois, para o cancelamento;
- Emissão de certidões;
- IOF;
- Seguros habitacionais, normalmente exigidos nessa modalidade (por exemplo, contra morte e invalidez e contra danos ao imóvel).
Alguns custos podem ser incluídos no valor financiado, o que aumenta o total pago. Tudo isso deve aparecer no Custo Efetivo Total (CET). Para entender por que esse número é o mais importante, veja o guia o que é CET.
Vantagens e riscos
| Vantagens | Riscos |
|---|---|
| Juros geralmente entre os menores para pessoa física | Risco de perder o imóvel em caso de inadimplência |
| Prazos longos e parcelas menores | Compromisso financeiro de muitos anos |
| Restrição no CPF costuma pesar menos | Custos de avaliação, cartório e seguros |
| Pode substituir várias dívidas caras | Processo mais demorado e burocrático |
O que acontece se atrasar
Na alienação fiduciária de imóveis, a lei prevê um procedimento em que o devedor é intimado a pagar as parcelas em atraso. Se não houver pagamento no prazo, a propriedade pode ser consolidada em nome da instituição, e o imóvel pode ir a leilão. Esse procedimento pode ocorrer pela via extrajudicial, sem necessidade de um processo judicial longo. Se perceber dificuldade para pagar, procure a instituição o quanto antes para buscar renegociação.
Documentos normalmente pedidos
- Documentos pessoais (RG ou CNH, CPF, certidão de estado civil) de todos os proprietários;
- Comprovante de renda e de residência;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões do imóvel e dos proprietários;
- Comprovantes de IPTU e, se for o caso, de condomínio em dia.
Em imóveis com mais de um proprietário ou de pessoas casadas, normalmente todos precisam concordar e assinar.
Como comparar propostas
- Compare o CET anual para o mesmo valor e prazo;
- Verifique se a taxa é fixa ou corrigida por algum índice, e como isso muda a parcela ao longo do tempo;
- Peça o valor total a pagar e o custo dos seguros;
- Pergunte quais custos de cartório e avaliação são cobrados de você e quando;
- Use o simulador de empréstimo para ver o efeito do prazo na parcela e no total.
Antes de colocar o imóvel em garantia, vale tentar negociar diretamente as dívidas atuais. Muitas vezes, programas e mutirões de renegociação oferecem descontos relevantes sem que você precise de crédito novo. O guia como limpar o nome mostra esse caminho passo a passo.
Cuidados contra golpes
- Confira para quem vai qualquer pagamento de avaliação. Se a cobrança vier de uma pessoa física, por Pix e antes do contrato, trate como tentativa de golpe.
- Custos de cartório são pagos ao cartório, com recibo, e não a intermediários por Pix.
- Nunca assine procuração que dê a terceiros poderes para vender ou transferir o seu imóvel.
- Confira se a instituição é autorizada pelo Banco Central.
- Se tiver dúvida sobre o contrato, peça ajuda à Defensoria Pública ou a um advogado de confiança antes de assinar.
Mais sinais de alerta estão no guia sobre o golpe do empréstimo.
Antes de decidir
O home equity pode ajudar a reorganizar dívidas caras, porque costuma ter juros menores e prazos mais longos. Mas é também a modalidade em que o erro custa mais caro. Só faz sentido com renda estável, parcela folgada no orçamento e um plano claro para não voltar a se endividar.